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大規模修繕の豆知識
借入や一時金で大規模修繕費の不足を補填するには？主な借入先も紹介
「大規模修繕の費用が足りなくなったときの資金調達方法を知りたい」 「大規模修繕の費用が足りなくなったときは借入できる？」 など、費用が足りなくなったときの対策について知りたいオーナーさんや、大家さんは多いのではないでしょうか？ この記事では、借入や一時金など、大規模修繕の費用が足りなくなったときの補填方法や主な借入先などを紹介します。 大規模修繕の積立金が足りない場合の調達方法 大規模修繕は、居住者から徴収する「修繕積立金」をベースに行います。 しかし、事前の修繕計画に反して劣化症状が進んでおり予定よりも修繕箇所が多くなると、用意した資金では不足するケースがあります。 そのときは、 ・借入 ・一時金の徴収 ・管理費の節約 ・工事の日程を改める などの、費用の捻出方法を試してみましょう。 借入をする 公的機関や金融機関から、修繕費用を借入する方法です。 借入は、入居者への負担がかからない点がメリットです。 しかし、期限までの返済義務があるため、結果的に居住者から徴収する月々の修繕積立金を増額する必要があります。 一時金を徴収する 一時金とは、月々徴収する修繕積立金とは異なり、臨時に集める費用のことです。 マンションによって変わりますが、大規模修繕のタイミングや5年・10年・15年というサイクルなどで集められるのが一般的です。 管理費を削減する マンションの管理費を削減し、そのぶんを修繕積立金に回す方法もあります。 この方法なら、居住者の負担が少なく、借入や一時金を借りたときのような金利もないため、取り入れるハードルが低いといえます。 管理費は、過剰な金額設定がなされているケースもあるので、一度見直してみましょう。 工事の日程を改める 大規模修繕の工事を延期することも、資金が不足したときの手段のひとつです。 延期した期間で、資金を貯めるようにしましょう。 延期する期間が長いと建物の劣化が進み、より修繕費用がかかる場合も考えられます。 工事を行う日程をはっきりさせておくと、資金が集めやすくなるでしょう。 大規模修繕の積立金が不足したときの主な借入先 大規模修繕の積立金が不足しているときに利用できる主な借入先は、 ・住宅金融支援機構 ・銀行 ・クレジット会社 などがあります。 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」 住宅金融支援機構は、国土交通省住宅局と財務省大臣官房政策金融課が管轄の政策金融機関です。 その住宅金融支援機構が取り扱うのが「マンション共用部分リフォーム融資」となります。 大規模修繕の借入先として、最もポピュラーな機関のひとつです。 外壁と内壁の塗装、屋上防水、バルコニー補修、階段と廊下の補修、エレベーターの補修などを、低い、期間固定金利で融資してくれます。 管理組合申し込みの場合と、区分所有者申し込みの場合があり、それぞれ融資の条件が異なります。 返済期限は、1年以上10年以内です。 耐震改修や断熱化工事など、特定の工事を行うケースでは、20年以内の返済にすることができます。 銀行の融資 銀行にも、マンション共用部分の専用リフォームローンという大規模修繕向けの融資制度があります。 借主は、管理組合および管理組合法人です。 借入金額には、工事費の80％以内や最大150万円×住宅戸数、2億円以内などの規定があります。 お借入期間は、10年以内としている銀行が多いです。 クレジット会社 クレジット会社からも借入できます。 クレジット会社とは、販売信用の取引をしている会社のことです。 会社によりますが、融資金額は100万円〜5億円で設定されている場合が多いです。 返済方式が毎月の支払額が一定の「元利均等分割返済方式」の場合、1.0〜3.0%の金利が相場になります。 住宅金融支援機構に比べると、融資条件が厳しくありません。 公的金融機関の融資条件を満たせないときの選択肢にするとよいでしょう。 借入や一時金の徴収が必要になる修繕積立金のトラブル 借入や一時金の徴収が必要になる、大規模修繕の修繕積立金トラブルを紹介します。 資金が不足しそうなシチュエーションには、 ・修繕積立金を少なく見積もったため不足した ・長期修繕計画の見直しで見積もり金額が高くなった ・滞納者がいる という、3つが考えられます。 修繕積立金を少なく見積もったため不足した 当初の修繕積立金を、少なく見積もっていることがあります。 修繕積立金が低く見積もられていると、オーナーはマンションを購入しやすく、居住者は入居しやすいのがメリットです。 しかし、設定された金額が低いままでは、修繕金が足りなくなる可能性があります。 そのため、数年ごとに値上げすることを計画しているマンションは多くあります。 問題は、あとあと値上げをしようとしても、居住者の反対にあって徴収が難しくなったり、滞納につながったりすることです。 入居前の人に積立金が値上がりすることを事前に告知しておくと、理解が得られやすくなります。 長期修繕計画の見直しで見積もり金額が高くなった 長期修繕計画の見込みが甘かったり、見直したりすることで、当初の予想よりも見積りが高くなることがあります。 マンションは古くなると劣化している箇所が増え、突発的な修繕を行わなければならなくなる場合も出てくるでしょう。 そうすると、大規模修繕時に資金が不足する可能性があるのです。 対策としては、不足しそうだということを早い段階で理解し、金融機関からの借入や、入居者から一時金を徴収するようにしましょう。 滞納者がいる 入居者の高齢化もあり、修繕金の滞納者も増えています。 所得が低い入居者が多いと、毎月の支払いを滞納する人も増えやすいため注意が必要です。 修繕積立金や管理費の滞納は、マンションにとって大きな痛手になります。 書面や電話で督促をしたり、訴訟を起こしたりしなければならない場合も出てくるでしょう。 また、滞納者に競売を申し立てて徴収しなければならないケースもあります。 大規模修繕の積立金不足を生まないための方法 最後に、大規模修繕の修繕積立金の不足を生まないための方法を解説します。 対策は、以下の3つです。 ・定期的に長期修繕計画を見直す ・定期点検やメンテナンスをする ・見積もりを複数取ったうえで業者を選ぶ これから大規模修繕を行う予定があるオーナーさんや大家さんも、次の大規模修繕に向けて資金を貯めたいという人も、ぜひ参考にしてください。 定期的に長期修繕計画を見直す 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、長期修繕計画は、5年ごとに見直すことが推奨されています。 それは、長期修繕計画の内容はおおよその予定で、不確定なためです。 長期修繕計画の中身を見直すことで、実際に必要な修繕箇所や費用を知ることができ、無駄な手間や出費を省けるようになります。 定期点検やメンテナンスをする 1回の大規模修繕のときに修繕すべき箇所が多いと、一気に資金を必要とする場合があります。 定期的に点検やメンテナンスを行うことで、大規模修繕のときにまとめて直す必要がなくなります。 長期修繕計画の見直しと同じく、定期的に点検やメンテナンスをすることで、大規模修繕時の手間や費用を少なくできるでしょう。 見積りを複数取ったうえで業者を選ぶ 2〜3社の業者から見積もりを取ることを、「相見積もり」といいます。 見積もりを比べて、より価格を抑えた質の良い工事をしてくれる業者が選べます。 一般的なリフォーム工事も然ることながら、大規模修繕の際にも有効です。 借入や一時金の徴収が発生しない大規模修繕の計画を立てよう 大規模修繕の修繕積立金は、どうしても不足することがあります。 その場合、借入や一時金を徴収して修繕を行うのも方法です。 しかし、借りたものは返さなければならず、居住者の反対にあえば、うまく徴収できないこともあるかもしれません。 定期的に長期修繕計画を見直したり、点検、メンテナンスを行ったりして、修繕積立金が不足しないよう計画を立てましょう。 2022年1月9日 更新
マンション大規模修繕の費用相場を戸数や床面積、工事別に紹介
マンションの大規模修繕の費用相場が気になる、というオーナーさんや大家さんは多いのではないでしょうか？ 「マンションの大規模修繕の費用相場を知りたい！」 「どうしたら費用を抑えられるのか」 そんな疑問を抱えている場合は、この記事をぜひ参考にしてください。 マンション大規模修繕の費用相場 東京都「マンション実態調査結果」によると、マンションの大規模修繕工事の費用総額の相場は、1,000万円超〜3,000万円が最も多いとされています。 以下では、 ・戸数別 ・床面積あたり ・工事別 に、分けた費用相場を詳しく解説します。 マンション大規模修繕の戸数ごとの費用相場 東京都「マンション実態調査結果」では、戸あたりの費用相場は60万円以上90万円未満とされています。 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1回目の修繕工事に、1戸あたり平均100万円、2回目は平均97.9万円、3回目以上では80.9万円かかるとされています。 マンション大規模修繕の床面積あたりの費用相場 続いて、床面積あたりの費用相場を紹介します。 1回目の大規模修繕では、1平方メートルあたり13,095.9 円、2回目は14,634.9 円、3回目以上だと11,931円とされています。 マンション大規模修繕の工事別の費用相場 大規模修繕は、回数を重ねるごとに修繕箇所が変わります。 大規模修繕では、主に外壁工事、防水工事、仮設工事などを行います。 外壁工事は、塗装や補修、シーリング、下地処理などです。 費用の目安は、総額の24%になります。 修繕費用の総額が3,000万円だとした場合、外壁工事には約750万円かかります。 防水工事とは、屋上や廊下、階段、ベランダなどの工事のことです。 費用の目安は、修繕工事の総額の22%です。 同じく総額を3,000万円だとすると、約660万円かかる計算になります。 仮設工事は、足場や安全対策などのことです。 費用の目安は、修繕工事にかかる総額の約20%とされています。 こちらも、660万円程度かかる計算です。 マンションの規模別の修繕費用の相場 マンションの規模別の修繕費用相場を、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」をもとに紹介します。 小規模マンション 小規模とは、50戸以下のマンションを指します。 1回目は4001〜4500万円、2回目は3,001〜3,500万円、3回目以降は2,001〜2,500万円、3,501〜4,000万円、4,001〜4,500万円が費用相場として同率です。 大規模マンション 大規模とは、100戸以上が入ったマンションを指します。 1回目は1億1万円〜1億2,500万円、2回目は7,501〜8,000万円、9,501万円〜1億円が同率で、3回目は4,501〜5,000万円、6,001〜6,500万円、6,501〜7,000万円が同率です。 マンションの大規模修繕にかかる金額を算出する方法 マンションの大規模改修にかかる金額を出すには、建物診断をする必要があります。 建物診断は、建物の現状を知るための検査です。 大規模修繕にかかる金額は、劣化の進行具合やそのときの物価などで変わります。 よって、2回目からは長期修繕計画の見直しを行い、いくらかかるのかをその都度確認する必要があることを覚えておきましょう。 マンションの大規模修繕費用の作りかた マンションの大規模修繕の費用は、修繕積立金を利用します。 修繕積立金は、居住者から毎月徴収する、修繕に使うためのお金です。 徴収方法には、2種類あります。 段階増額積立方式 修繕積立金を、段階的に増額していく方法です。 段々と金額が増えるため、居住者の負担になるのがネックです。 徴収に合意してくれない場合も考えられます。 均等積立方式 早い段階で適切な金額まで増額し、その後は長い時間をかけて一定金額で徴収する方法です。 国土交通省で推奨している積立方法で、長期に渡って徴収金額は変わらないのがメリットです。 マンション大規模修繕の費用が足りないときの対策 長期修繕計画の見直しや、物価上昇などにより、修繕積立金が足りなくなることがあります。 修繕積立金が足りないときは、 ・修繕積立金の値上げ ・借入 ・一時金の徴収 ・工事内容の見直しと延期 などの対策を取りましょう。 修繕積立金を値上げする 月々の修繕積立金を値上げして補填する方法です。 しかし、この方法は、必要な額を手に入れるのに時間がかかるため、早めに値上げする必要があります。 居住者に負担がかかる方法なので、値上げする旨を説明し、理解を得なければなりません。 公的機関や金融機関からの借入 迅速に不足額が確保できる方法です。 しかし、利子がかかるので、事前に返済方法を考えておかなければ、後々の返済に苦労するでしょう。 一時金を徴収する 居住者から臨時で徴収する方法です。 一時金徴収のタイミングは、それぞれの建物で異なりますが、大規模修繕前やきりのいい年に行われます。 居住者の負担になるため、徴収にあたって反対される恐れもあります。 値上げの場合と同じく、一時金の徴収もあり得ることを、事前に説明しておくのも対策のひとつです。 工事内容を見直したり延期したりする 資金が足りない場合、工事内容を見直したり、延期したりするのも方法のひとつです。 資金が十分ではないなか無理に修繕を行うと、施工不良やトラブルにつながるので、焦らないほうが良いケースもあります。 ただし延期すると、劣化症状がひどくなることも考えられます。 マンション大規模修繕の費用を抑える方法 マンションの大規模修繕の費用を抑える方法は、 ・相見積もりを行う ・定期点検やメンテナンスを行う ・建物診断で修繕内容を見直す ・優良業者を選ぶ の4つです。 相見積もり行う 相見積もりは、いくつかの業者から同じ見積もりを依頼して見比べることを指します。 費用を抑えて、質の高い工事をしてくれる業者を選ぶのに有効な方法で、2〜3社に依頼するのが一般的です。 依頼前に修繕内容を洗い出し、それぞれの業者に同じ内容を依頼しましょう。 定期点検やメンテナンスを行う 定期的に点検、メンテナンスしておくと、大規模修繕の際に、多額の費用がかかるのを防げます。 大規模修繕は、12年ごとに行うのが一般的です。 しかし、それ以前に建物の劣化が進み、修繕工事を必要とする場合があります。 それを放置せず、点検で修繕で必要な箇所を早期に発見、メンテナンスを行うと、実際の修繕箇所を減らして工事費用を抑えられます。 建物診断で修繕内容を見直す 建物診断は、長期修繕計画を立てるときや、大規模修繕の前に行います。 どこを工事するのか、どれくらいの費用が必要なのかなどを知ることができます。 建物の現在の状態を把握すると、必要な修繕だけ行えるので、費用を抑える効果があると言えるでしょう。 優良業者を選ぶ 大規模修繕は、工事期間が長く、一般的な住宅よりも大掛かりなため、適正な修繕を行ってくれる業者選びが大事になります。 質問にきちんと答えてくれるか、見積もりの内容がしっかりしているか、マンションの修繕実績があるかなどを調べてみましょう。 マンション大規模修繕の費用相場は参考程度に これから大規模修繕をしようとしているオーナーさんや大家さんにとって、大規模修繕の費用相場は、資金面で参考になる情報です。 しかし、相場は相場でしかなく、マンションの劣化症状や築年数、環境などによって費用は変わります。 実際にかかる費用は、建物診断を行い、修繕計画を確認、見直さないと出すことはできません。 ネット上の費用相場は参考程度留め、大規模修繕前には建物診断を行って実際の金額を確認しましょう。 2022年1月7日 更新
マンションの大規模修繕工事は何年目に行うのがベストなのか
マンションを所有しているオーナーさんや大家さんは、大規模修繕を何年目に行うべきかご存知ですか？ マンションのような集合住宅は、見た目や機能性の衰えが、入居率や居住者の定着などに影響を与えます。 修繕工事を適切な時期に行えば、資産価値をあげることもできるでしょう。 この記事では、マンションの大規模修繕は何年目に行うべきなのかについて解説します。 マンションの大規模修繕は築何年目でするのがベストなのか マンションの大規模修繕は、1回目は12年、2回目は24年、3回目は36年目のように、12年ごとを目安とする場合が多いです。 劣化が進んでいたり、故障があったりする場合は、12年よりも早い時期に行わなければならないこともあります。 しかし、当初の予想よりも劣化症状が進んでいない場合は、時期をずらすことも可能です。 また、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1回目は13〜16年、2回目は26〜33年、3回目は37〜45年で行うとしています。 マンションの大規模修繕が12年目とされている理由 一般的な目安は12年目と説明しました。 しかし、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」で報告されている実際の年数とは異なります。 それに戸惑う人もいるのではないでしょうか？ その理由には、以下の4つが考えられます。 ・国土交通省「マンションの改修・建替え等について」で推奨されているから ・建築基準法「外壁の全面打診調査」の義務化がされているから ・国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」に記載されているから ・塗料や外壁材の耐用年数や保証期間に合わせるから それぞれの項目を詳しく解説します。 国土交通省「マンションの改修・建替え等について」で推奨されているから 国土交通省「マンションの改修・建替え等について」の中で、計画修繕の重要性と、12年ごとの修繕をすすめており、それをもとにしている業者が多くあることが考えられます。 建築基準法「外壁の全面打診調査」が義務化されているから 平成20年に建築基準法の一部が改正され、建造・改築から10年が経過している建物では、「全面打診調査」が義務化されました。 「打診調査」は、打診棒やテストハンマーを用いて、モルタルやタイルなど外壁が浮いているかどうか調べるものです。 以前は「打診調査」や、「目視検査」に異常がある場合に、全面打診調査が行われました。 しかし、法改正をしてからは、全面打診調査が必須となったのです。 全面打診検査の期限である10年のほか、全面打診検査免除の例外条件である外壁改修工事の実施期限である3年以内を合算した、築13年以内ということも、12年とする所以のひとつといえます。 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」に記載されているから 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」には、大規模修繕工事の周期が12年程度という記載があります。 長期修繕計画とは、建物の経年劣化に対応した適切な修繕工事を行うための計画表です。 施工業者の中には、国土交通省がこれを推奨しているので、参考にしている場合があります。 塗料や外壁材の耐用年数が12年前後だから 塗料や外壁材などの耐用年数や、保証期間の多くが12年前後であることも理由のひとつです。 外壁塗装によく使われるシリコン塗料の耐用年数は8〜15年、屋上や床防水の耐用年数の平均は10〜15年、外壁材は種類によって耐用年数が変わりますが、メンテナンスは10〜15年の間隔で行われます。 マンションの大規模修繕は15〜18年目で行うことも可能 長期の保証がされている建物の場合、周期を15〜18年に延ばすことができます。 周期を延ばすメリットは、修繕回数が減ることと、回数が減ることに伴い、修繕費用を抑えられることです。 デメリットは、一般的な修繕周期を過ぎるため、劣化が進んでしまう可能性があることです。 大規模修繕の周期を延ばすことは、不可能ではありません。 塗料や外壁材の耐用年数、メンテナンス期間などを参考に、点検やメンテナンスを行うようにしましょう。 マンションの大規模修繕時期を何年目にするか決める方法 では、マンションの修繕時期を何年目にするのかについて、実際はどのように決めるのでしょうか？ 大規模修繕の時期を何年目にするのか決めるための方法には、 ・長期修繕計画の確認 ・修繕委員会での話し合い ・建物診断 の3つがあります。 長期修繕計画を確認する 長期修繕計画は、実際にどのような工事がいつ必要なのかがわからないため、都度、計画を確認、見直す必要があるのです。 大規模修繕は、長期修繕計画をもとに行います。 長期修繕計画は、5年ごとに見直すことが推奨されています。 理由は、計画をしたときに予想していたよりも劣化症状がひどくなったり、時代の流れとともに材料の値段や物価が変動したりすることがあるためです。 長期修繕計画を見直せば、無駄な修繕を省けて、費用も抑えられますし、修繕のタイミングの検討にも役立つでしょう。 修繕委員会で話し合う 実際の修繕時期は、修繕委員や専門家などとの話し合いを持って決まります。 修繕委員会とは、マンションの居住者で構成された、大規模修繕の専門委員のことです。 大規模修繕を適切に進めるために、居住者からの意見を調整してまとめたり、修繕する目的の確認、時期などを決めたりするのが仕事です。 委員会を構成するメンバーに修繕の知識がない場合は、コンサルタントや管理会社に意見を求めて検討しましょう。 建物診断する 建物診断とは、劣化状況を把握する診断のことです。 マンションの劣化症状を把握することで、修繕の順番や必要性の有無、時期を検討できます。 この結果を参考に、長期修繕計画の見直しも行います。 オーナーさんや修繕委員会によっては、最初に立てた長期修繕計画を見直さず、ずっと使い続ける場合もあります。 しかし、時間を経れば、劣化箇所やその進行具合が変わるものです。 次の大規模修繕を無駄のない工事にするために、定期的に見直すようにしましょう。 マンション大規模修繕の周期別の修繕ポイント 1回目、2回目、3回目で、修繕すべき箇所が変わります。 周期別の修繕ポイントを、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」を参考に紹介します。 1回目の修繕では、外壁塗装や床防水、屋根防水などが、主な修繕箇所で、新築時のような状態まで回復させるために行います。 2回目は、1回目の修繕箇所にプラスして、給水設備が増えます。 1回目よりも踏み込んだ内容の補修を行い、マンションを長く維持していくための基礎を作る工事です。 3回目は、建具金物の比率が高くなります。 建具金物とは、窓や出入り口などの建具に用いる金物のことです。 マンションを総合的に見直す時期とされ、寿命を延ばすための機能面の向上を目的にします。 マンション大規模修繕は12年目にこだわる必要はない 大規模修繕の周期は、12年ごとに行うのが一般的です。 しかし、そのときの劣化症状や修繕計画の見直しなどを行ってから決めるほうが、工事内容の無駄を省けます。 建物の状態や劣化症状を参考に、大規模修繕を何年目で行うのか決めましょう。 2022年1月5日 更新
マンション大規模修繕の見積もりの取り方を解説！チェックしたい項目とは？
「大規模修繕の見積もりは、普通の住宅工事と同じ取り方で大丈夫？」 「大規模修繕の見積もりを正確な取り方を知りたい」 と、考えているマンションのオーナーさんや大家さんもいるのではないでしょうか。 この記事では、大規模修繕の見積もりの取り方、取る前後の流れ、チェックポイントを解説します。 適正な見積もりが取れれば、費用を抑えられたり、無駄のない工事を行ったりできるでしょう。 大規模修繕を成功させる見積もりの取り方 大規模修繕を成功させる見積もりの取り方には、以下3つがあります。 ・相見積もりをする ・見積もりの工事内容を統一する ・同じ業者からも複数の見積もりを取る 大規模修繕は、住宅のリフォームとは違って費用も時間もかかるものです。 見積もりを取る段階から、工事を成功させられるように準備しましょう。 相見積もりする 相見積もりは、複数の業者に同じ施工内容の見積もりを依頼することです。 大規模修繕や住宅のリフォーム工事のときなどはもちろん、引っ越しや、金額の大きな買い物をするときにも行います。 相見積もりをすることで、サービス内容や費用などが比べられるので、費用を抑えた、品質の高い工事をしてくれる業者が選べます。 相見積もりでは工事内容を統一する 相見積もりの際は、依頼する工事内容を統一しておきましょう。 相見積もりは、費用や工事の内容を比較するために行うので、どの業者に依頼する場合も、工事内容は統一しておくほうが比べやすいのです。 事前に、修繕で使うアイテムのグレードや、メーカーなどを定めておくと、比較しやすくなります。 同じ業者からも複数の見積もりを取る 「ここ！」という業者を決めたら、その業者にグレードの異なる見積もりをいくつか依頼してみましょう。 自分たちがしようと思っている修繕内容や金額について、比較検討しやすくなります。 また、複数の業者に依頼するのが面倒という人も、この方法がおすすめです。 大規模修繕の見積もりを取る順番 大規模修繕の見積もりを取るまでの順番は、以下の流れになります。 ・建物診断する ・工事内容や費用概算などの使用を決定する ・業者選びと見積もりの依頼をする マンションやビルの工事は、住宅とは違い、高額で期間も長いため、しっかりと予定を立てて見積もりを依頼するようにしましょう。 建物診断 まずは、建物診断を行います。 建物診断とは、建物の現在の状況を知るためにする検査のことです。 見積もりの項目や長期修繕計画の内容を定めたり、相見積もりを依頼したりする際に使われます。 工事内容や費用概算などの仕様を決定 建物診断の結果を参考に、修繕内容、工程、材料、その数量やグレードなどが書かれた仕様書を作成します。 仕様書は、見積もりを依頼するうえで欠かせない書類です。 見積もりの提出期限や費用の支払い条件などが書かれた「見積要領書」も併せて作成しておくと、見積もりの依頼がよりスムーズになるでしょう。 業者選びと見積もりの依頼 いよいよ、業者選びです。 業者については、ホームページで業者の過去の実績を調べたり、目星をつけた業者が実際に修繕した建物を見学したりするなど、数社、ピックアップしてみましょう。 マンションを建てた業者はもちろん、コンサルタントに業者の選択を依頼するのも方法のひとつです。 業者の目星をつけたら、実際に見積もりを取ります。 大規模修繕の見積もりの取り方以外で知っておきたい情報 大規模修繕の見積もりを実際に取るときには、 ・大規模修繕の費用相場 ・消費税や諸経費 について知っておくと、依頼がスムーズになります。 大規模修繕の費用相場 費用相場を知っておくと、見積もりの金額が適正価格かどうか判断しやすくなります。 1回目の大規模修繕の費用相場を参考にすると、平均で100万円かかるとされています。 消費税や諸経費 見積もりの金額には、消費税が含まれていない場合もあります。 大規模修繕の費用は、ほかの工事に比べると多額の費用がかかります。 もし、見積もりの金額に入っていないとなると、実際の金額がわからず、支払いの段階になって予算がオーバーしていると気づく可能性があるのです。 また、諸経費とは、現場管理費や工事関係費用など、工事のマネージメントにかかる費用となります。 設計事務所によって諸経費率が異なるので、注意が必要です。 工事項目ごとに計上してもらうと、あとあと見積もりをチェックしたり比較したりするときに理解しやすくなります。 大規模修繕の見積もりのチェックポイント 普段から見積もりをよく見るという人は少ないのではないでしょうか？ 特に、大規模修繕の見積もりは額が大きいので、その内容を瞬時に理解するのは難しいでしょう。 ここでは、大規模修繕の見積もりでチェックしたいポイントを解説します。 数量や単価、工事部位などの詳細が書かれているか まずは、使用する材料の名前や数、単価、合計金額などが省かれず書かれているか確認しましょう。 「一式」とだけ書いてある場合は、何にどれくらいの費用がかかっているのか不透明です。 見積もりの内容が適正なのか知るためにも、材料の数量や単価、工事部位などの詳細が書かれているかは重要なチェックポイントになります。 消費税込みの金額が書かれているか 消費税込みの額が書かれていないと、あとあと予算が足りなくなる原因になる場合もあります。 消費税込みで書いてもらえるように依頼しましょう。 大規模修繕の見積もり金額が高くなりそうな場合の対策 大規模改修の見積もり金額が予想よりも高くなりそう、もしくは高かったということも起こり得ます。 ここでは、見積もりの金額が高くなりそうなときに試したい、 ・点検とメンテナンスを定期的に行う ・管理費の削減や修繕積立金の値上げ ・修繕内容を見直す といった対策を紹介します。 点検とメンテナンスは定期的に行う 定期的に点検やメンテナンスをしておくと、大規模修繕のときにまとめて修繕する必要がなく、修繕時の費用を抑えることができます。 これから大規模修繕をするという建物のオーナーさんや大家さんは、ぜひ大規模修繕以外の時期にも点検やメンテナンスを行ってみましょう。 管理費の削減や修繕積立金の値上げをする 管理組合に掛け合って管理費を削減したり、修繕積立金を値上げしたりして、そのお金を修繕積立金に回すのも手段のひとつです。 管理費とは、共用部分の維持と管理に使われる費用を指します。 金利が付かないのが魅力ですが、居住者からすると、毎月支払う費用が上がり大きな負担となります。 反感を買い、結果的に滞納につながることも考えられます。 公的機関や金融機関などから融資を受ける方法もあるので、併せて検討しましょう。 修繕内容を見直す 修繕計画を見直すと、費用不足の解消につなげられる可能性があります。 コンサルタントや修繕委員会のメンバーの力を借りて、修繕内容をチェックしましょう。 自社施工の業者を選ぶ 自社施工の業者に依頼すると、中間マージンが発生しないため、費用を抑えることにつながります。 業者のホームページをチェックすると、自社施工したことがあるかどうかがわかる場合があるので、調べてみましょう。 大規模修繕の見積もりの取り方を事前に把握しよう 大規模修繕の見積もりは、それ以前に大まかな予算を理解したり、どんな工事が必要なのか知ったりする、事前の情報収集が大事になります。 そこがはっきりしていると、見積もりも依頼しやすく、相見積もりでも比較が簡単になるでしょう。 良い業者に依頼し、大規模修繕を成功させるためには、見積もりの取り方を事前に把握するようにしましょう。 2022年1月3日 更新
2回目の大規模修繕の費用相場や修繕のポイントなどを解説
1回目の大規模修繕は準備万端。 しかし、2回目の大規模修繕については何を準備していいかわからない、というマンションの大家さんやオーナーさんも多いのではないでしょうか？ 「2回目の大規模修繕の費用はどのくらいかかるのか？」 「1回目と2回目の修繕の違いとは？」 と気になる人に参考にして欲しい、2回目の大規模修繕について解説します。 2回目の大規模修繕の費用目安 2回目の大規模修繕の費用目安は、1戸あたり約75〜100万円と、1回目の工事費用の目安と変わりありません。 床面積あたりだと、1回目が8,000〜18,000円/平方メートル、2回目だと9,000〜16,000円/平方メートルが目安になります。 2回目の費用相場が高いのは、1回目よりも修繕箇所が多くなることがあるためです。 2回目の大規模修繕の主な修繕箇所と工事の価格相場 大規模修繕の2回目の主な修繕箇所は、外壁・防水・仮設工事です。 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、2回目は給水設備の修繕の割合が大きくなります。 外壁工事の価格相場 外壁工事の中から、外壁塗装の価格相場を紹介します。 外壁塗装でよく使われるシリコン系塗料の場合だと1,800〜3,500円/平方メートル、高性能なフッ素系塗料の場合だと3,000〜5,000円/平方メートルになります。 防水工事の価格相場 防水工事とは、屋上やバルコニーの床の防水層を塗装し直して修繕することです。 修繕にかかる価格は、アスファルト防水の場合、3,800〜22,000円/平方メートル、シート防水工法の場合は3,000〜15,000円/平方メートル、FRP防水の場合は1,500〜10,000円/平方メートルになります。 仮設工事の価格相場 仮設工事には、仮設事務所、仮設トイレ、安全対策などが含まれます。 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、仮設工事の費用の割合は約20%となっています。 大規模修繕の1戸あたりの費用相場が75～100万円であれば、15～20万円が相場になります。 給水設備の価格相場 給水設備とは、給水管や排水管、ガス管のことです。 修繕方法には、更生と更新があります。 管の内側をきれいにする「更生」の場合は10〜50万円、最新のものに取り替える「更新」の場合は30〜145万円です。 2回目の大規模修繕では、だいたい工事費用の10%程度を占める工事になります。 2,000万円の工事なら、200万円という計算です。 2回目の大規模修繕の費用が足りないときの対策 大規模修繕の費用が足りないときの対策を紹介します。 修繕費の見積もりが大まかだったり、1回目の修繕にお金がかかりすぎたりすると、2回目のときに資金が不足する恐れがあります。 そのため、大規模修繕の計画書である「長期修繕計画」を定期的に見直し、誤差を埋めておかなければなりません。 費用が足りないときの対策には、 ・不足分の徴収 ・積立金額をアップさせる ・金融機関からの借り入れ などがあります。 不足分の徴収 事前に不足しそうな金額を割り出して、居住者から徴収する方法になります。 メリットは、金利がかからないことと、せっかく支払ったのだからと、居住者が長く住もうと思うきっかけになることです。 デメリットは、居住者にとって出費になるため、反発が起きることも考えられることです。 入居の際に、一時金徴収の可能性があることを伝えておくと、理解が得られやすくなります。 修繕積立金の額をアップさせる 月々の修繕積立金を値上げする方法です。 まずは、大規模修繕の費用を出すときに必要な「長期修繕計画」を見直します。 不足金額が割り出せれば、修繕積立金を値上げして不足分を補うことができます。 この場合も、不足分の徴収と同じく、入居者からの反感を買ったり、新しく入居を考えている人が入居を躊躇ったりする可能性が考えられます。 値上げする金額の妥当性を知るには、ほかのマンションの修繕費を参考にしたり、相見積もりをとったりして確認してみましょう。 金融機関からの借り入れ 金融機関から資金を借り入れるのは、不足金を補う手段のなかでも即効性のある方法です。 しかし、借り入れは、利子が付き、最終的には返済をしなければなりません。 どの方法を取る場合でも、そもそもの修繕積立金が不足しないよう、専門家の話を聞きながら長期修繕計画を練ったり、見直したりしておきましょう。 2回目の大規模修繕を行うタイミング 2回目の大規模修繕を行うタイミングを解説します。 大規模修繕は、12年ごとに行うのが一般的です。 しかし、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目は13〜16年、2回目は26〜33年など、12年以上経ってから行うこともあります。 しかし実際は、そのときの建物のコンディションによってタイミングが前後する可能性もあることを覚えておきましょう。 2回目の大規模修繕のポイント 2回目の大規模修繕のポイントは、 ・時代に合わせた最新の状態にする ・修繕すべき箇所を3回目に持ち越さない ・修繕箇所を検討する という3つがあります。 2回目の大規模修繕を成功させるための参考にしてください。 時代に合わせた最新の状態にする 1回目と2回目の大規模修繕の間には、10年以上のブランクがあるのが一般的です。 その間、居住者が住居に求めるニーズや、マンションの見た目、機能性などの流行は変わるでしょう。 設備やデザインなどを新しくすることで、既存の住民の満足度を上げると共に、新しい入居者に「ここに住みたい！」と思わせる効果を期待できます。 また、居住者の年齢層も、年々高くなることが予想されるので、手すりをつける、段差をなくすなど設備をバリアフリーに改良する必要もあります。 修繕すべき箇所を3回目に持ち越さない 3回目以上の大規模修繕は、新築から37〜45年後になる場合が多く、経年劣化も進むことが考えられます。 2回目の大規模修繕工事をしっかりと検討したうえで行わないと、3回目で修繕しなければならない箇所が増えるのです。 2回目の大規模修繕を抜かりなく行えば、3回目の修繕費用が膨大になるのを防ぎます。 修繕箇所を検討する 1回目の大規模修繕工事の後は、2回目の大規模修繕の内容を見直してみましょう。 修繕内容を見直すことで、無駄な工事を省くことができ、適正な修繕ができます。 また、結果として費用を抑えることにもつながります。 修繕計画を立てる前の建物診断や、大規模修繕の専門的な知識を持つコンサルタントの指示を参考にしてみましょう。 費用を気にして修繕を先送りすると、3回目の修繕までに故障を起こす可能性もあるので注意が必要です。 1回目の後は2回目の大規模修繕に備えよう 大規模修繕の内容は、1回目、2回目、3回目以上で異なります。 2回目は1回目よりも金額、工事範囲ともに大規模になることが多いです。 1回目のあとは、長期修繕計画や予算を見直し、早い段階から2回目の大規模修繕に備えるようにしましょう。 2022年1月1日 更新
福岡県行橋市大字延永にてアパート外壁塗装のカラーシミュレーション
2021年12月22日 更新
福岡県北九州市戸畑区の外壁デザインシミュレーションしました！
2021年12月2日 更新
必見！防水塗装でやり直しを防ぐために必要な事。
いつも弊社のスタッフブログを読んで頂き、ありがとうございます。SKリニューアルです。 本日は、実際にあった例をもとに、防水塗装をやり直さないために、重要なポイントを3つご紹介したいと思います。 ①下地の確認を徹底する 下地の確認 修繕工事の目的上、古くなった箇所を新品に取り換えるという作業が多くなります。そこで、表面の完成部分に着目しがちですが、表装材を外した際には、まず、下地の確認を行うことが重要になります。実際の共用階段で再塗装になってしまった例でいくと、鉄筋コンクリートにモルタル下地の上に防水塗装で仕上げている階段の例があります。こちらは、雨天時に水が溜まってきている様子があったので、防水塗料の塗りなおしを検討しておりました。しかし、表装を外し、そのまま塗りなおしを行ったところ、塗装終了時には、下地ごとはがれてしまったというケースがありました。このケースからもわかる通り、下地が弱っていることに気づかず、そのままネジを打ち込んだりしてしまう事で、結果的にかなりの箇所を補修しなおすことになりました。工期もかなり伸びてしまったこともあり、対策として、作業前に監督の方と一緒に、モルタルの状態を確認しておくことが重要になります。 ②塗装作業前の清掃を徹底 清掃を徹底 マンションの大規模修繕では、防水を含めた塗装工事が大部分を占めることがほとんどですが、その際に注意すべき点として、不要なゴミやネジ等が混入していないかを確認することです。とあるマンションでは、この清掃が徹底されておらず、残っていたゴミが防水の塗料に塗り込まれていたことがありました。実際に、ゴミが混入していると、何が起きるのかというと、時間が経過するごとにはがれて、そこから穴が開いてしまうのです。こういうことが起こってしまうのを防ぐために、施工業者に任せきりにするのではなく、施工前に床面の清掃が行き届いているかを確認することをお勧めします。多少の手間はかかってしまいますが、後ほど施工不良となり、工期が伸びることを考えると必要な確認となるでしょう。 ③プライマー・塗料の施工手順書の確認の徹底 施工手順書の確認の徹底 最後は、プライマーや塗料の施工手順書の確認の徹底を行って頂くことです。少しでも早く工事を終わらせたいと思うオーナーさんもいらっしゃると思いますが、そういった方や業者こそ注意が必要になります。別の物件でも、経年劣化が起きていたことから、防水塗装部の塗りなおしを行っていました。しかし、塗装後すぐに、シワができており、下地が露出している状況にもなっておりました。これが起きた理由としては、実際にプライマーを塗布してから、既定の時間よりも短い時間で塗装を行ったことで起きた問題であるということになります。この事例からもわかる通り、施工手順をしっかりと確認する重要性がわかるかと思います。これにより、さらなる手間がかかってしまったのは言わずもがなです。 おわりに 以上ですが、いかがでしたでしょうか。今回は、防水・塗装工事を行う際に再工事にならないために押さえておくべきポイント3つをご紹介しました。SKリニューアルで施工を担当させて頂く際には、上記の点はもちろん徹底しておりますので、お気軽にご相談頂ければ幸いです。 2021年11月3日 更新地域密着15,000件の豊富な施工実績
この度はSKリニューアルのHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
SKリニューアルは北九州市で創業30年以上のエスケーハウス株式会社が運営しております。
北九州市・福岡市を中心にしたこの地域の皆様に愛されてここまでこれたからこそ、地域に根差す皆様へ更なる恩返しをと思い、この度大規模修繕専門店であるSKリニューアルをオープンしました。
1棟1棟を丁寧に施工し、数十年後の安心をお客様へお届けします！
現在のアパート・マンションにご不安や懸念事項がありましたらお気軽にお問い合わせください。
プロがすぐに駆け付けます！
SKリニューアル
代表成竹 正光
皆さまのお越しをお待ちしております！！
