マンション大規模修繕の費用相場を戸数や床面積、工事別に紹介
マンションの大規模修繕の費用相場が気になる、というオーナーさんや大家さんは多いのではないでしょうか？
「マンションの大規模修繕の費用相場を知りたい！」
「どうしたら費用を抑えられるのか」
そんな疑問を抱えている場合は、この記事をぜひ参考にしてください。
マンション大規模修繕の費用相場
東京都「マンション実態調査結果」によると、マンションの大規模修繕工事の費用総額の相場は、1,000万円超〜3,000万円が最も多いとされています。
以下では、
・戸数別
・床面積あたり
・工事別
に、分けた費用相場を詳しく解説します。
マンション大規模修繕の戸数ごとの費用相場
東京都「マンション実態調査結果」では、戸あたりの費用相場は60万円以上90万円未満とされています。
国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1回目の修繕工事に、1戸あたり平均100万円、2回目は平均97.9万円、3回目以上では80.9万円かかるとされています。
マンション大規模修繕の床面積あたりの費用相場
続いて、床面積あたりの費用相場を紹介します。
1回目の大規模修繕では、1平方メートルあたり13,095.9 円、2回目は14,634.9 円、3回目以上だと11,931円とされています。
マンション大規模修繕の工事別の費用相場
大規模修繕は、回数を重ねるごとに修繕箇所が変わります。
大規模修繕では、主に外壁工事、防水工事、仮設工事などを行います。
外壁工事は、塗装や補修、シーリング、下地処理などです。
費用の目安は、総額の24%になります。
修繕費用の総額が3,000万円だとした場合、外壁工事には約750万円かかります。
防水工事とは、屋上や廊下、階段、ベランダなどの工事のことです。
費用の目安は、修繕工事の総額の22%です。
同じく総額を3,000万円だとすると、約660万円かかる計算になります。
仮設工事は、足場や安全対策などのことです。
費用の目安は、修繕工事にかかる総額の約20%とされています。
こちらも、660万円程度かかる計算です。
マンションの規模別の修繕費用の相場
マンションの規模別の修繕費用相場を、国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」をもとに紹介します。
小規模マンション
小規模とは、50戸以下のマンションを指します。
1回目は4001〜4500万円、2回目は3,001〜3,500万円、3回目以降は2,001〜2,500万円、3,501〜4,000万円、4,001〜4,500万円が費用相場として同率です。
大規模マンション
大規模とは、100戸以上が入ったマンションを指します。
1回目は1億1万円〜1億2,500万円、2回目は7,501〜8,000万円、9,501万円〜1億円が同率で、3回目は4,501〜5,000万円、6,001〜6,500万円、6,501〜7,000万円が同率です。
マンションの大規模修繕にかかる金額を算出する方法
マンションの大規模改修にかかる金額を出すには、建物診断をする必要があります。
建物診断は、建物の現状を知るための検査です。
大規模修繕にかかる金額は、劣化の進行具合やそのときの物価などで変わります。
よって、2回目からは長期修繕計画の見直しを行い、いくらかかるのかをその都度確認する必要があることを覚えておきましょう。
マンションの大規模修繕費用の作りかた
マンションの大規模修繕の費用は、修繕積立金を利用します。
修繕積立金は、居住者から毎月徴収する、修繕に使うためのお金です。
徴収方法には、2種類あります。
段階増額積立方式
修繕積立金を、段階的に増額していく方法です。
段々と金額が増えるため、居住者の負担になるのがネックです。
徴収に合意してくれない場合も考えられます。
均等積立方式
早い段階で適切な金額まで増額し、その後は長い時間をかけて一定金額で徴収する方法です。
国土交通省で推奨している積立方法で、長期に渡って徴収金額は変わらないのがメリットです。
マンション大規模修繕の費用が足りないときの対策
長期修繕計画の見直しや、物価上昇などにより、修繕積立金が足りなくなることがあります。
修繕積立金が足りないときは、
・修繕積立金の値上げ
・借入
・一時金の徴収
・工事内容の見直しと延期
などの対策を取りましょう。
修繕積立金を値上げする
月々の修繕積立金を値上げして補填する方法です。
しかし、この方法は、必要な額を手に入れるのに時間がかかるため、早めに値上げする必要があります。
居住者に負担がかかる方法なので、値上げする旨を説明し、理解を得なければなりません。
公的機関や金融機関からの借入
迅速に不足額が確保できる方法です。
しかし、利子がかかるので、事前に返済方法を考えておかなければ、後々の返済に苦労するでしょう。
一時金を徴収する
居住者から臨時で徴収する方法です。
一時金徴収のタイミングは、それぞれの建物で異なりますが、大規模修繕前やきりのいい年に行われます。
居住者の負担になるため、徴収にあたって反対される恐れもあります。
値上げの場合と同じく、一時金の徴収もあり得ることを、事前に説明しておくのも対策のひとつです。
工事内容を見直したり延期したりする
資金が足りない場合、工事内容を見直したり、延期したりするのも方法のひとつです。
資金が十分ではないなか無理に修繕を行うと、施工不良やトラブルにつながるので、焦らないほうが良いケースもあります。
ただし延期すると、劣化症状がひどくなることも考えられます。
マンション大規模修繕の費用を抑える方法
マンションの大規模修繕の費用を抑える方法は、
・相見積もりを行う
・定期点検やメンテナンスを行う
・建物診断で修繕内容を見直す
・優良業者を選ぶ
の4つです。
相見積もり行う
相見積もりは、いくつかの業者から同じ見積もりを依頼して見比べることを指します。
費用を抑えて、質の高い工事をしてくれる業者を選ぶのに有効な方法で、2〜3社に依頼するのが一般的です。
依頼前に修繕内容を洗い出し、それぞれの業者に同じ内容を依頼しましょう。
定期点検やメンテナンスを行う
定期的に点検、メンテナンスしておくと、大規模修繕の際に、多額の費用がかかるのを防げます。
大規模修繕は、12年ごとに行うのが一般的です。
しかし、それ以前に建物の劣化が進み、修繕工事を必要とする場合があります。
それを放置せず、点検で修繕で必要な箇所を早期に発見、メンテナンスを行うと、実際の修繕箇所を減らして工事費用を抑えられます。
建物診断で修繕内容を見直す
建物診断は、長期修繕計画を立てるときや、大規模修繕の前に行います。
どこを工事するのか、どれくらいの費用が必要なのかなどを知ることができます。
建物の現在の状態を把握すると、必要な修繕だけ行えるので、費用を抑える効果があると言えるでしょう。
優良業者を選ぶ
大規模修繕は、工事期間が長く、一般的な住宅よりも大掛かりなため、適正な修繕を行ってくれる業者選びが大事になります。
質問にきちんと答えてくれるか、見積もりの内容がしっかりしているか、マンションの修繕実績があるかなどを調べてみましょう。
マンション大規模修繕の費用相場は参考程度に
これから大規模修繕をしようとしているオーナーさんや大家さんにとって、大規模修繕の費用相場は、資金面で参考になる情報です。
しかし、相場は相場でしかなく、マンションの劣化症状や築年数、環境などによって費用は変わります。
実際にかかる費用は、建物診断を行い、修繕計画を確認、見直さないと出すことはできません。
ネット上の費用相場は参考程度留め、大規模修繕前には建物診断を行って実際の金額を確認しましょう。