マンションの大規模修繕にかかる費用目安と資金のまかない方を解説！
大きなマンションを持っているオーナーなら、修繕にかかる費用や補助金などについて気になるのではないでしょうか？
「一体どれくらいかかるの？」「もし足りなかった場合どうしたらいいの？」など疑問に思っている人は、ぜひこの記事を参考にしてください。
大規模修繕の費用や調達方法を知ると、いざ工事を始めようとするときに準備がしやすくなります。
大規模修繕の工事費用の目安
マンションやビルなどの大きな建物を修繕するときに一番気になるのは、費用ではないでしょうか。費用の算出方法を知っていれば、所有する建物の修繕におおよそいくら必要なのか目星がつきます。以下で、大規模修繕の工事費用の目安と算出方法を紹介します。
1戸あたり75〜100万円が相場
国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕の戸あたり費用の相場は、75〜100万円が平均です。もし50戸が入居する規模のマンションだったら3,820〜5,000万円、100戸だったら7,500万円〜1億円が費用相場になります。
こちらの資料は、どのような工事をしてこの金額がかかったのか、という細かなデータがない大まかなものです。よって、だいたいこれくらいの費用を用意しておくといいという目安にしてください。
総額は1,000〜3,000万円が相場
次は、東京都「マンション実態調査結果」（平成25年3月発行）で紹介されている、マンションの大規模修繕にかかった費用の相場です。大規模修繕全体の費用総額だと、1,000〜3,000万円が1番多いとされています。
この費用総額についても、どのような工事を行ったのかは詳しく書かれていません。しかし、行われた工事の中で、何が多かったのかの割合が書かれています。
1番多かったのが外壁修繕、2番目が屋上防水・塗装、3番目が鉄部の塗り替えとなっています。
ただし、大規模修繕は1回目、2回目、3回目で、修繕する箇所を変えることがあるため、費用が毎回違います。ご自身のマンションの状況に照らし合わせて、おおよその相場として参考にしてみてください。
大規模修繕の費用額の出し方
大規模修繕の費用は、工事前に行う建物診断でおおよその額を算出します。建物診断とはその名の通り、建物を診断し、どのような状態なのか確認することです。
診断方法には、
・アンケート調査
・目視検査
・物理検査
・バルコニー立入検査
などがあります。
その結果から、おおよその修繕費用や実施する時期、建物の劣化状況、大規模修繕計画の見直しなどを行います。
建物診断をすると、修繕したほうがいい箇所としなくていい箇所がわかり、無駄な修繕の工程を減らし、費用の節約につなげられます。
大規模修繕の費用の調達方法
先ほど紹介した費用相場の通り、大規模修繕には巨額な費用がかかります。資金調達の方法に頭を悩ませている人もいるのではないでしょうか？
以下では、大規模修繕の資金の調達方法を紹介します。
修繕積立金
大規模修繕は、主に修繕積立金を使って行います。修繕積立金は、居住者から毎月支払ってもらう、大規模補修の費用になる資金です。大規模修繕の内容次第では、足りなくなることがあります。
一時金と銀行からの借り入れ
修繕積立金が足りない場合は、銀行から借入する方法や居住者から一時金を追加徴収する方法があります。ただし、一時金を徴収されることに不満を持つ人や、急に対応できないというケースがあります。未収金を生むと工事内容の変更や支払いが滞るなどのトラブルにつながるでしょう。
「なら、銀行から借り入れが安全なのでは？」と思うかもしれません。しかし、こちらも結局は返済が必要なため、返済計画を立てなければなりません。よって、修繕積立金を値上げし、住民が支払えず、未払いにつながるというケースも出てくることが予想できます。
大規模修繕の費用を抑えるための対策
大規模修繕の際に銀行からの借入や一時金を生まないためにできる、費用を抑える対策には、
・補助金を利用する
・丸投げしない
・工事内容を見直す
・相見積もりをする
の4つがあります。以下で詳しく説明します。
補助金を利用する
自治体によっては、マンションの大規模改修に利用できる補助金を用意している場合があります。自治体によって助成の概要が異なるため、気になる方はお住まいの地域ではどのような助成金が用意されているのか一度調べてみてください。
管理会社やコンサルタントに丸投げしない
工事やその費用についての話は難しいからと、すべて管理会社やコンサルタントに丸投げしていると、いつの間にか工事費用が高くなっているということがあります。これは、見積もりに中間マージンが含まれていたり、コンサルタントが業者と組み、工事に起用した見返りのリベート（報酬）が含まれていたりするケースです。
費用や工事内容の話は難しく理解できないからと、管理会社やコンサルタントの話を聞かずに丸投げしていると、余計な費用を支払う羽目になる場合があるので気をつけましょう。
工事内容を見直す
大規模修繕の工事内容は、法律で定められているわけではありません。先ほど、大規模修繕の費用の出し方で説明しましたが、工事内容はその診断結果に沿って行います。よって、建物診断で劣化症状がひどくないとされた部分は、今修繕しないという選択もできます。
外壁やバルコニー、鉄部など一度にすべてを修繕しようとすると必然的に費用が高くなるため、診断結果を参考に修繕が必要な部分だけをしたり、足場の工法を変えたりするなど対策を取りましょう。
相見積もりする
見積もりは業者によって変わります。できるだけ費用を抑えたいなら、見積もりは1社からではなく、数社から取るといいでしょう。それぞれの内容や費用を比べると、より充実した内容で、安価な業者を選ぶことができます。
大規模修繕の工期
大規模修繕は一体どれくらいの期間で完了するのでしょうか？
以下では、計画から完了までの大規模修繕の工期を紹介します。一般的な戸建て住宅やアパートに比べると時間がかかるため、大規模修繕の周期である12年を目処として修繕ができるように計算しておきましょう。
計画から工事完了まで2〜3年
大規模修繕は、計画から工事完了まで2〜3年かかることがあります。
修繕の検討を始めてからが始まりです。管理組合の中から修繕委員を選出したら、管理委員会を設立し、工事内容や時期を検討します。
次に建物診断を行うため、管理会社や業者、コンサルタントに依頼します。
その後は、建物診断を元に費用や施工内容を決定します。施工会社は相見積もりを取り、工事価格や会社の特色、経営状態などを参考に選んでみましょう。
工事の内容や費用が決まれば、総会を開き承認をもらえたら実際の工事に取り掛かります。
工事期間は1年以上かかることも
マンションの規模によっては、工事に5ヶ月〜1年以上かかるケースもあります。
50〜100戸の小〜中規模マンションなら、足場設置に15〜20日、下地補修には2週間〜1ヶ月、外壁工事と防水工事は1〜3ヶ月で、工事期間は約5ヶ月です。
しかし、100戸以上になると、ひとつ一つの工程にさらに時間がかかります。所有しているマンションの規模に応じて、大規模修繕を始める時期を決めましょう。
大規模補修は高い！費用が足りない場合を想定しておこう
マンションの大規模補修は高いので、積立金では足りない場合があります。しかし、費用が足りない場合は、借り入れや補助金を活用したり、工事費用を抑えたりすることで、まかなうことができます。まずは建物診断を行い、大まかな費用を算出してみてください。そこで足りないとわかれば、この記事で紹介した方法を参考に資金を工面してみましょう。