マンションの大規模修繕費用や修繕積立金に平均どれくらいかかるのか？
マンションの大規模修繕の費用は、何年もかけて積み立てるものです。
しかし、いざ大規模修繕を始めるときに費用が足りないということは起こり得ます。
実際どれくらいかかるのか、どのくらいの資金が必要なのか見当がつけば、不足を生みにくくなります。
この記事では、大規模修繕にかかる費用の総額や戸あたり、工事別などの費用平均を紹介します。
マンションの大規模修繕の費用総額の平均
国土交通省『マンション大規模修繕工事に関する実態調査』によると、マンションの大規模修繕全体の費用総額の平均は、2,001〜4,000万円となっています。
その中で、3,001〜3,500万円で工事するケースが最も多いです。
修繕工事の項目では、仮設工事、外壁塗装、床防水の順で費用がかかるとされています。
マンションの大規模修繕の費用総額は、修繕工事の回数によって異なります。
これは、大規模修繕ごとに修繕する箇所が異なり、工事内容も変化するためです。
ここでは、大規模修繕の回数ごとの費用平均を紹介します。
1回目の大規模修繕の費用総額の平均
1回目の大規模修繕にかかる費用総額の平均は、3,001〜3,500万円です。
工事内容は、仮設工事、外壁塗装、床防水の順で費用がかかります。
1回目の大規模修繕は、築13〜16年目に行われるのが一般的です。
1回目の時点で、コンクリート内部に劣化症状が出ることはほとんどありません。
外壁や防水層などを、できる限り最新の状態に近づけるための工事を行います。
2回目の大規模修繕の費用総額の平均
2回目の大規模修繕の費用総額も、3,001〜3,500万円が平均です。
工事内容は、仮設工事、外壁塗装、床防水の順で費用がかかります。
1回目の大規模修繕との違いは、給水設備の工事が増えることです。
また、1回目に比べると劣化している箇所が増えたり、症状が進んでいたりすることが考えられます。
設備の取り替えや外壁の張り替えなどを行うケースが増え、工事の規模や費用が大きくなる時期でもあります。
費用のことを考えて、いくつかの修繕を3回目に回そうと考えるオーナーや大家さんもいるでしょう。
しかし、先送りすると、劣化症状が進行し、大規模修繕以外でのメンテナンスの回数が増えたり、3回目の費用が多額になったりするので注意が必要です。
2回目の大規模修繕では、症状の具合と費用のバランスを見て、それぞれの修繕箇所の工事の要否を決定、調整しましょう。
3回目以上の大規模修繕の費用総額の平均
3回目の大規模修繕の費用総額は、2,001〜2,500万円が平均です。
工事内容では、外壁塗装、仮設工事、屋根防水の順で費用がかかります。
1回目、2回目の大規模修繕の内容に加え、玄関ドアや屋外鉄骨階段などの建具・金物の修繕工事が増える傾向にあります。
1回目、2回目の大規模修繕時の建物よりも、ずいぶんと劣化症状が進んでいるのが一般的です。
排水管や玄関ドア、電気関係など、更新する必要がある設備も多くあるでしょう。
また、入居者の年齢も上がっているので、バリアフリーに対応する工事も必要です。
建物や設備が古くなると、住み心地の悪さを感じる入居者も出てきて、空室が増える可能性もあります。
そうなると、マンションの資産価値に影響を与えます。
補修や設備の更新以外に、機能面の向上を目的にして、工事を行いましょう。
マンションの大規模修繕の戸あたり工事の平均費用
次に、マンションの大規模修繕の戸あたり工事の費用平均を紹介します。
1〜3回目の戸あたりの費用平均は75〜100万円で、全体の3割を占めています。
続いて、100〜125万円が2割、50〜75万円が全体の1割という結果です。
大規模修繕の回数ごとでは、1回目の平均は100万円、2回目は97.9万円、3回目は80.9万円となっています。
1戸100万円の工事を100戸以上のマンションで行う場合、工事の総額は1,000万円かかるということになります。
マンションの大規模修繕の床面積あたりの平均費用
マンションの大規模修繕の床面積あたりの費用平均は、10,000〜15,000円が目安となっており、全体の約4割を占めます。
1回目の床面積あたりの費用平均は13,095.9 円/平方メートル、2回目は14,634.9 円/平方メートル、3回目は11,931.0 円/平方メートルという結果です。
1回目の床面積あたりの費用平均を例に取ると、延面積3,000平方メートルのマンションの場合、約52,000万円が費用としてかかります。
マンションの大規模修繕の工事別価格の平均
マンションの大規模修繕で行われる割合が多い、外壁、仮設、防水の修繕工事の平均価格を紹介します。
外壁工事
大規模修繕での外壁工事は、主に塗装面や外壁材、シーリング部分などの補修を行います。
しかし、築年数が経った3回目以降の大規模修繕では、塗膜面をすべて剥がしてから塗り直すという方法を取る場合もあります。
ほかの工事と同じで、建物の状態によって工事の内容が異なり、費用も変わると思っておくといいでしょう。
大規模修繕の費用のうち、約2.5割を占める工事となっています。
大規模修繕の総額が2,000万円だった場合、500万円が外壁工事にあてられます。
外壁塗装に一般的に使われるシリコン系塗料の平均価格は、1,800〜3,500円/平方メートルです。
仮設工事
仮設工事とは、建物の修繕ではなく、工事の準備のための工事です。
足場の組み立てや仮設トイレ、工事現場事務所、資材置き場などの設置がそれにあたります。
大規模修繕全体で、約2割を占める工事です。
大規模修繕の総額が2,000万円だった場合、仮設工事にかかる費用は、だいたい400万円になります。
防水工事
大規模修繕における防水工事とは、屋上やバルコニー、外階段などの、主に床面の防水処理工事を指します。
大規模修繕の費用のうち、約2割を占める工事です。
2,000万円の工事の場合、400万円が防水工事に当てられます。
また、防水工事は、工法ごとに金額が変わります。
アスファルトを浸透させたシートを加熱溶解したアスファルトで貼り重ねていく「アスファルト防水」の価格平均は3,500〜22,000円/平方メートル、塩化ビニールやゴム性のシートを下地に貼り付けていく「シート防水」では3,000〜15,000万円/平方メートル、防水用のプラスチックシートを使う「FRP防水」は4,500〜12,000万円/平方メートルです。
大規模修繕の資金とその平均
大規模修繕の資金は、毎月入居者から集める「修繕積立金」を使います。
ここでは、修繕積立金についてや、その平均額、積立方法を紹介します。
大規模修繕の「修繕積立金」とは
修繕積立金とは、大規模修繕の工事や建物診断などに当てられる資金のことを指します。
入居者から毎月集めるもので、戸あたりの平均額は11,243円です。
修繕積立金の積立方法
修繕積立金の積立方法には、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。
均等積立方式は、均等に積み立てていく方法です。
値上がりしないので、安定して積み立てることができます。
段階増額積立方式は、徐々に徴収する金額を上げていく方法です。
最初は低く抑えられていますが、築年数が古くなるにつれて負担が大きくなるのがネックです。
国土交通省は均等積立方式を推奨しています。
しかし、実際は段階増額方式を採用しているケースが多いです。
マンションの大規模修繕の費用に関する注意点
最後に、大規模修繕の工事費用の値上がりや修繕積立金が変動するなど、マンションの大規模修繕の費用に関する注意点を解説します。
追加費用が発生する可能性がある
工期が伸びたり、予定よりも修繕箇所が増えたり、工事完了時に不具合が見つかったりすると、追加費用が発生する原因になります。
追加費用は、大規模修繕を計画したときには予定していなかった費用なので、修繕積立金では賄えない可能性があります。
業者に任せきりにせず、定期的に進捗状況の確認し、現場では何が起こっているのか現状を把握して対策しましょう。
修繕積立金が変動する可能性がある
修繕積立金の必要な額は、建物の規模や劣化症状の具合、共用部分の有無などに加え、居住者や時代のニーズ、仕上げ材の種類、業者の就労環境、大規模修繕時の物価などの影響を受け変動します。
値上がりすることもありますし、少なく済むケースもあるでしょう。
マンションの大規模修繕の平均費用を知り、早々に準備しよう
マンションの大規模修繕は、工事も然ることながら費用の準備も大変です。
事前に費用の平均を知っておくと、準備しやすくなります。
大規模修繕の工事や修繕積立金の平均について、事前に理解しておきましょう。